Gap-analyse: Financieringsopzet

Onze hypotheekadviestool t.o.v. de Adviesbox-simulatie — wat ontbreekt, waarom het ertoe doet, en hoe het te bouwen.

Kernboodschap. De tool rekent sterk maar bewaakt geen kaders. Zonder correcte grondslag (inkomensstructuur, verplichtingen, onderpand/LTV per toets, NHG/energie, fiscaliteit) is een geldverstrekker-vergelijking schijnzekerheid. Bouw inputs-first. En: de echte gap bij "geldverstrekker kiezen" is niet de keuze (die kan al) maar de auditbare onderbouwing ervan.

1. Wat de financieringsopzet NU al kan (feitelijk)

Op basis van de feitelijk gerenderde live-pagina (via Tailscale) en de TSX-broncode.

Feitelijke broncode — datamodel van één leningdeel (TSX) en de koopsom-herkomst:

type LeningdeelRow = { id; hoofdsom; aflosvorm; rente; rentevastJaren; looptijdJaren;
  nhg:"Ja"|"Nee"; box:"1"|"3"; geldverstrekker; brutoMaandlast };
// koopsom valt terug op de inventarisatie-marktwaarde:
koopsom: active.kosten.koopsom || text(invData.woning1_marktwaarde)   // -> geen apart 'getaxeerde marktwaarde'-veld

UX-aanbeveling: WOZ-waarde in WONING is bij een aankoopscenario ruis (raakt financierbaarheid/LTV niet — dat is marktwaarde; relevant pas voor eigenwoningforfait). Verberg buiten oversluit-/beheerscenario's.

2. Geverifieerde normen 2026

Bronnen: NHG (kostengrens 2026 €470.000 / €498.200; waarderingsgrondslag verkrijgingskosten); AFM Leidraad Hypotheekadvisering 2026; Volkshuisvesting NL (TRHK energielabel); Belastingdienst/Rijksoverheid (OVB 2%/8%, startersvrijstelling €555.000, HRA).

3. Gap-matrix (inputs-first, eindstand)

Feitencheck-uitslag ronde 5: Gemini en Grok — "geen fouten gevonden"; GPT-5.4 ving één punt (97%-VON-grondslag), nu via NHG-bron geverifieerd en gecorrigeerd. Daarmee staat §2/§4 vast.

4. Detail — top-prioriteiten

Test A: hypotheek 400.000 · koopsom 500.000 · marktwaarde 400.000 · WOZ 300.000
  → LTV 80% = koopsom ; 100% = marktwaarde ; 133% = WOZ
Test B: hypotheek 480.000 · koopsom 480.000 · roerend 20.000 · marktwaarde 480.000
  → correcte LTV 100% ; toont 96% → roerend zit foutief in de noemer

5. Architectuur & datamodel (convergent na adversariële ronde)

// Expliciete entiteiten i.p.v. één dossierbrede context
data/applicants   = [{ id, incomeType: loondienst|ondernemer|pensioen, financialHistory:{ ewrTermLeft, eigenwoningreserve }, obligations[] }]
data/properties   = [{ id, role: aankoop|verkoop|bestaand, marktwaarde, marktwaardeNaVerbouwing, energielabel{waarde,bron,peildatum}, erfpacht, vve }]
data/transactions = [{ id, type: aankoop|oversluiten|verhoging|verbouwing, propertyId, ovbRegime }]

proposal = { id, kosten, financiering,
  leningdelen:[{ ..., propertyId, applicantIds[], box, fiscalAllocation }],
  obligationTreatment:[{ obligationId, treatment, proofRef }],
  comparisonSummary:{ runId, selectedLenderId, cheapestDelta, hardFlags } }

data/comparisonRuns = { [proposalId]:[{ id, inputHash, normsVersion, ratesVersion, policyVersion,
  candidates[], excluded[], selectedCandidateId, adviserMotivation }] }   // computed = alleen in snapshot
data/evidence = { [kerngetalId]:{ source, status: ontbreekt|aangeleverd|geverifieerd, ref } }

// Voorwaarden + acceptatie naast rente — zonder tweede architectuur:
/data/lookups/{rentes,maatschappijen,productvoorwaarden,acceptatiebeleid}.json
GET /api/lookup/rentes?enrich=conditions
candidate = { ...rateRow, conditions: productvoorwaarden[productId],
              flags: evaluate(acceptatiebeleid[lenderId], dossier, proposal) }
flag = { level:"knockout|warning|info", code, reason, sourceRef, validFrom, validTo }

6. Aanbevolen bouwvolgorde

1. N9 Inkomensstructuur + N2 Verplichtingen & BKR — de poort: echte leencapaciteit.
2. G2/G10 Onderpand + waarderingsgrondslagen (eigen noemer per toets) — bevestig met black-box test.
3. G3/G4 Energielabel + NHG/TRHK — 2026-kaders + red flags.
4. N3 Fiscaal Box 1/3 + allocatie per leningdeel — vóór de definitieve vergelijking.
5. G1/N1/G8 Auditbare onderbouwing + totale rentekosten, met N11 bewijsstatus en N10 overbruggings-toetsing als dwarsdoorsnijdende lagen.

7. Restrisico ná de top-5

• Passendheid blijft mensenwerk (AFM-zorgplicht). De tool levert berekening + dossiercontrole, maar bewijst niet automatisch dat het advies passend, volledig gemotiveerd en actueel volgens het beleid van de gekozen geldverstrekker is. De adviseur blijft eindverantwoordelijk voor broncontrole, uitzonderingen en de klantgerichte motivering.
• AVG & Wwft. BKR-gegevens en alimentatieverplichtingen vereisen expliciete toestemming en een audittrail; onvoldoende logging is een compliance-risico.
• Fiscaal overgangsrecht. Complexe historische "fiscale rugzakjes" (eigenwoningverleden, restschuldregelingen) blijven foutgevoelig, ook als LTI/LTV sluitend zijn.
• Kwalitatieve productvoorwaarden. Boetevrije afloslimieten, verhuisregelingen en acceptatiedetails zijn lastig volledig auditbaar in de vergelijking mee te wegen.